1.ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR ?

​

    Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyet ilişkisini bireysel mülkiyete dönüştüren çift taraflı bir davadır. Birlikte mülkiyet, paylı veya elbirliğiyle mülkiyet olabilir .Bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet taşınmazın tamamında tüm paydaşlar tarafından hak sahibi olunması durumu elbirliği mülkiyetini ifade eder ve bu nedenle taraflar elbirliği mülkiyetinde bu hakları kapsamında tek başlarına tasarruf yetkilerini kullanamazlar.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi ile taşınmazın tamamına yayılan bu hakkın bireysel malvarlığına dönüştürülmesi için ortaklığın dava veya anlaşma yolu ile sonlandırılması gerekmektedir. Bu dava, taraflar bakımından benzer sonuçlar doğurur. Talep nedeniyle ortaklık tüm paydaşlar açısından giderilecek olup davanın kazananı kaybedeni yoktur, ortaklığın giderilmesi yönünde tüm paydaşları etkileyen bir karar olacaktır. Tarafların davada davacı ya da davalı olarak ifade edilmesi tamamen usul nedeniyle olup ortaklığın giderilmesi taleplerinin dikkate alınması açısından herhangi bir fark yaratmamaktadır.

    Yine doktrinde de bu davaların iki taraflı davalar olduğu hususuna değinilmiştir.. Eski adıyla izale-i şüyu ve yeni adıyla ortaklığın giderilmesi davaları, paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) ile mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı bir dava türüdür. (Canan Ruhi, Ahmet Cemal Ruhi, İzalei Şüyu Ortaklığın Giderilmesi Paylaşma Davaları (En Son Yargıtay İçtihatlarıyla), Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 6. baskı, Ankara, 2017, s. 158.)

 

2. ÖLÜM HALİNDE MİRAS KALAN TAŞINMAZI DEĞERLENDİRİRSEK MİRASÇILAR AÇISINDAN TASARRUF YETKİSİ NASILDIR?

​

     Ölüm ile birlikte miras bırakanın malları üzerinde mirasçılar arasında miras bırakanın ölümü ile kurulan “miras ortaklığı” elbirliği ile mülkiyet halinin en çok rastlanan örneğidir. Mirasçılar ölüme bağlı olarak murisin malvarlığı yani tereke unsurları üzerinde elbirliği halinde mülkiyete sahip oldukları için terekeye ait bütün haklar üzerinde ancak birlikte, oybirliği ile tasarruf edebilirler (TMK md. 640/2) Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamının mülkiyetine yaygındır. Elbirliği halinde mülkiyet tipinin en önemli özelliği, birden fazla kişinin bir malın tamamında mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Bu durum sebebiyle de iştirak yani ortaklık süresince malikler, malda taksim ve paylı mülkiyetin aksine kendi hisselerinde kendi tasarruflarını gerçekleştiremezler.(TMK md. 702/3). Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. (TMK md. 702/2). Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.(TMK md 703)

 

3.ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ KİMLER TARAFINDAN  VE KİME KARŞI TALEP EDİLEBİLİR ?

​

A.  Mirasçılar veya paydaşlar tarafından açılan ortaklığın giderilmesi davaları,

   Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK md. 642/1). Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Bu durum, hiç kimsenin ortak mülkiyetin devamına zorlanamaması esasına dayanmaktadır. Bu bağlamda, paylı veya elbirliği mülkiyette malın paylaşılması yönündeki bu talep paydaşlara ulaştırılarak tüm paydaşların katıldığı iradi paylaşma olan paylaşma sözleşmesi ile veya paylaşmada anlaşma sağlanamaması durumunda dava açılarak yargısal paylaşma gerçekleştirilebilir. Dolayısıyla terekedeki mallara iştirak halinde malik olan her mirasçı, ortak sıfatıyla terekedeki taşınır ve taşınmaz malların aynen ve şayet bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Bu mülkiyet tipinin sona erdirilmesi istemiyle açılan ortaklığın giderilmesi davalarına bütün ortakların katılmaları gerekmektedir. Bu sebeple, ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.

 

B.  Alacaklı Tarafından Açılan Ortaklığın Giderilmesi Davaları,

​    Ortaklardan birinin payı ve taşınmazdaki hakkı üzerine haciz işlenmiş olabilir. Bu durumda mirasçılardan birinin alacaklısı, alacağını tahsil etmek için, terekedeki taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın, aynen veya nakden paylaşılmasını dava edebilir. Bunun için, öncelikle ortada alacak bulunmalı ve bu alacak, elbirliği ortağından olmalıdır. Ayrıca borçlu mirasçının hakkı, elbirliği ortaklığına konu olmalı, borçlu mirasçı aleyhine icra takibi yapılmalı fakat takip nedeniyle borç tahsil edilememiş olmalıdır. İcra Hukuk Mahkemesi’nden alınan yetkiyle açılan bu davalarda, prensip, borçlu ortağın mülkiyet hakkının, elbirliği mülkiyetine konu olmasıdır. Tüm ortaklar davaya dahil edilmelidir. Yetki belgesinin İcra Hukuk Mahkemesi’nden alınması, üçüncü kişinin bu davayı açması için kanunda öngörülen, özel bir dava şartıdır. Elbirliği mülkiyetine konu taşınır mallarda borçlu ortağın alacaklısı, yaptığı icra takibi sonunda, İİK m.121 yetkisine istinaden açacağı ortaklığın giderilmesi davasıyla alacağını tahsil edebilir. Burada birden fazla alacaklı bulunması halinde satış memurluğu bütün icra dairelerinden uygulamada 100 maddeye yarar bilgi talep edecektir. İcra müdürlükleri bu bilgileri, haczin devam edip etmediğini ve borç tutarını satış memurluğuna bildirir. Satış memurluğu hacizli payın satışından sadece borçlu olan payın alacaklılara bölüşülmesine karar verilir. Birden fazla alacağı karşılamaması halinde rüçhanlı alacaklardan sonra garame hesabına göre para paylaştırılır.  İİK m.121 ‘de düzenlenmiştir. Bu durumda, paylı mülkiyetten farklı olarak önce elbirliği mülkiyetine vücut veren ortaklık ilişkisi sonlandırılır, sonra tasfiye sonucunda ortağa düşen kısımdan alacak tahsil edilir.Kalan bedel payları oranında diğer hak sahiplerine dağıtılır.

​

Aynı yönde;

“Elbirliği mülkiyetine tabi bir mal söz konusu ise, borçlu ortağın alacaklısı, alacağını tahsil amacıyla icra takibi başlatmasının ardından, İİK md.121 uyarınca, icra hâkiminden ortaklığın giderilmesi davası açabileceğine dair bir yetki belgesi alarak bu davayı açabilecektir.” [Yargıtay HGK., 2004/6-509 E., 2004/568 K., 03.11.2004 T. İlamı]

 

4.ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNDE DAVA ŞARTI ARABULUCULUK NASIL YAPILIR ?

​

    7445 sayılı Kanun m.37 ile Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen m.18/B’ ile 1 Eylül 2023’ten itibaren, taşınır ve taşınmaz malların paylaşılması ve ortaklığın giderilmesi konulu uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu hâle getirilmiştir. (HUAK m.18/B) (İİK ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. RG: 5.04.2023, 32154 ). Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliğiyle mülkiyet ilişkisini sonlandırarak ferdi mülkiyete geçme imkânı sağlar. Yürürlüğe giren kanun maddesi uyarınca taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesiyle ilgili ihtilaflarda dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulmasının dava şartıdır. Her ne kadar taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı olması kuralı getirildi ise de  bu sadace dava açılmadan evvel yalnızca arabuluculuğa başvuru açısından bir zorunluluktur. Arabuluculuk sürecini sürdürme, süreçten vazgeçme, süreci sonlandırma, anlaşmama halinde yeniden arabuluculuğa başvurma veya dava yoluna gitme hususlarında iradilik ilkesi devam etmektedir.

    Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf sayısının çok olması paylaşımı zorlaştırmaktadır. Gerek taraf sayısının çokluğu gerekse taraflar arasındaki iletişim sorunları, tarafların akraba olması, tarafların aralarında anlaşarak paylaşmaya ilişkin karara varmalarını zorlaştırmaktadır. Mahkeme tarafından özellikle açık artırma yoluyla satışa karar verildiğinde, dava ve satış masrafları sebebiyle, satış bedelinin önemli bir kısmı harcanmaktadır. Ayrıca satıştan elde edilen bedelin tarafları tatmin etmeme durumu söz konusu olabilir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuk yöntemiyle çözümü, tarafları mali anlamda da daha karlı bir konuma getirebilir. Ayrıca uyuşmazlık, arabuluculuk yönteminde daha hızlı çözüme kavuşabilecektir. Şöyle ki ortaklığın giderilmesi davasında karar alınacak 1 ile 3 yıl arasında değişen yargılama sürecini arabuluculukta çok daha kısa bir süre içerisinde icra edilebilirlik şerhi alınacak güvenceli bir belgeye bağlama imkanı vardır.

      Arabuluculuk yoluna başvurulduğunda, karşılıklı iletişim kurularak tarafların ortak arzusuna en uygun çözüm bulunabilir, mallar açık artırma  yoluyla satılmaksızın ailede kalabilir. Ortaklığın giderilmesine dair uyuşmazlıkların arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturulmasında, taraflar pek çok konuyu dostane çözüm yoluyla aydınlığa kavuşturabilirler. Böylece akrabalık ilişkileri  bozulmadan aile barışına katkı sağlanmış olacaktır.

   Arabuluculukta nakden paylaşma da tarafların isteği doğrultusunda kararlaştırılabilir. Ortakların iktisaden zarara uğramalarını önlemek için, paydaşlardan biri, rayiç bedelin üzerinde teklifte bulunabilir ve tüm tarafları tanıyan güvenilir bir tanıdığın devreye girmesiyle diğer paydaşların payını satın alabilir. Bu bakımdan, bağımsız tarafsız bir üçüncü kişi olan arabulucunun katılımıyla, bu uyuşmazlıkların anlaşmayla sonuçlanması taraflar için tercih edilir olması faydalıdır.

      Anlaşma belgesini taraflar hazırladıkları için içeriğini serbestçe belirleyebilirler. Fakat anlaşma belgesinin icra edilebilirliğinde herhangi bir tereddüt oluşmayacak şekilde detaylı ve açık düzenlenmesi gerekmektedir. Tarafların anlaştığı hususlar, hangi malların satılacağı, ada parsel bilgisi, ortaklığın ne şekilde hangi yöntemle sonlandırılacağı  tereddüt doğurmayacak açıklıkta olmalıdır. Nihayetinde bu belgeyle, taraflar arasındaki uyuşmazlığa çözüm getirilecek ve uyuşmazlık sona erecektir.

    Aynen paylaşma mümkün ise  bu konuda anlaşma sağlanabilir. Aynen paylaşmanın mümkün olmadığı durumlarda taraflar satış yoluyla ortaklığın giderilmesini kararlaştırabilirler.Yine satış kararı verilirse satışın ortaklar arasında yapılmasına da karar verebilirler.

    Ortaklık, kat mülkiyetine geçiş yoluyla giderilebilir. Bunun için, kat mülkiyetinin tesis edilmesini mümkün kılan bir taşınmaz olmalı, yapının tamamı kâgir olmalı, bağımsız bölümler bağımsız kullanıma uygun olmalı ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmelidir.

    Taraflar, aralarındaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verebilirler. Bu durumda anlaşma belgesinde satışın nasıl gerçekleşeceği, hangi satış memurluğunun görevli olacağı, satış bedelinin aralarında nasıl paylaşılacağı anlaşma belgesine yazılmalıdır. Tarafımca bu  görüşmeler esnasında uyuşmazlık konusu taşınmazın değerine ilişkin o bölgeyi iyi bilen bir gayrimenkul değerleme uzmanı veya bilirkişiye değer tespiti yaptırarak gerek arabuluculuk aşamasında gerekse davada bu raporun kullanılması süreci ve talepleri somutlaştırmak için önemlidir.

 

5.ARABULUCULUK SÜRECİNDE TARAFLARIN TASARRUFUNU ETKİLEYEN BİR KORUMA MEVCUT MUDUR ?

​

   Yine 1 Eylül 2023’te yapılan değişiklikle birlikte ortaklığın giderilmesi davaları zorunlu arabuluculuğa tabi tutularak aynı zamanda arabuluculuk sürecinde tarafları koruyacak bir uygulama olan şerh koydurma  hakkı düzenlenmiştir. 7445 sayılı Kanun m.34 ile Arabuluculuk Kanunu’na m.17/B-2  eklenmiştir. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında, taşınmaz devri gerekiyorsa veya taraflar bu konuda çözüm yollarını görüşmek istiyorlarsa, m.17/B kapsamında şerh alınabilecektir. Arabuluculuk süreci içerisinde tapu kayıtlarında tasarruf nedeniyle değişiklik meydana gelebilir. Bu durumda doğabilecek hak kayıplarını önlemek amacıyla, taraflar, HUAK m.17/B-2 bağlamında tasarruf yetkisi kısıtlaması şerhinin verilmesine dair anlaşma sağlarlarsa tapuya bu husus şerh edilir.

    Bu uyuşmazlıklarda, taraflar yazılı olarak kararlaştırır ve arabulucu bu kararı tutanak altına alırsa, arabulucunun talebiyle, arabuluculuk süreciyle sınırlı olmak ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere, tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapu siciline şerh verilir. Bu şerh, taraflar anlaşamazlarsa veya taraflar şerhin kaldırılması konusunda anlaşırlarsa  arabulucunun talebiyle yahut üç aylık sürenin sonunda kendiliğinden kalkar. Bu düzenlemeyle, taşınmaz devri ve taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesisine yönelik uyuşmazlıklarla ilgili arabuluculuk sürecinde, tarafların hukuki menfaatlerinin geçici olarak güvence altına alınması ve hukuki işlem güvenliğinin sağlanması amaçlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında, taşınmaz devri gerekiyorsa veya taraflar bu konuda çözüm yollarını görüşmek istiyorlarsa, m.17/B kapsamında şerh alınabilecektir. Kanun, m.17/B ile getirilen şerhi bir tasarruf kısıtlaması şerhi olarak düzenlemiştir. Bu şerhin kapsamını, tarafların arabulucuya sundukları yazılı anlaşmanın içeriği belirler. TMK m.1010/2 gereği, tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine ileri sürülebilir. Dolayısıyla bu şerhle kişinin tasarruf yetkisi tamamen kalkmayacaktır. Fakat taşınmazın paylaşılması konusunda henüz anlaşmaya varamayan tarafların şerh konusunda anlaşmaya varması imkanı oldukça düşük olduğundan bu yeni uygulamanın işlerliği de tartışılmaktadır. Arabulucunun veya taraflardan birinin talebi ile şerh koydurulması işlerlik açısından daha faydalı bir düzenleme olabilir.

​

6.ARABULUCULUK ANLAŞMA BELGESİNİN NİTELİĞİ NE OLACAKTIR ?

​

     Anlaşma belgesi, özel hukuk sözleşmesi olarak nitelendirilmesine rağmen, kanun gereği, ilam niteliğinde belge sayılabilir. Bu, HUAK m.18 gereği iki şekilde mümkündür. İlki, mahkemeden icra edilebilirlik şerhinin alınmasıdır. Diğeri, anlaşma belgesinin tarafların, avukatlarının ve arabulucunun birlikte imzalamalarıdır. Bu durumda, anlaşma belgesi, ayrıca icra edilebilirlik şerhi alınmasına gerek kalmaksızın ilam niteliğinde sayılır. Bu belgeler ilamların icrası hükümleri uyarınca icra edilebilir. HUAK m.18/B kapsamında düzenlenen anlaşma belgelerinde ise icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. (m.18/B3). Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar da bu kapsamdadır. (m.18/B-1,b). HUAK m.18/B-2 uyarınca, anlaşma belgesi, kanunlarda taşınmazlarla ilgili sınırlamalar ve kurallar dikkate alınarak düzenlenecektir. Taşınmazın aynına ilişkin anlaşma belgelerinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur. (m.17/B-4).

 

7.İCRA EDİLEBİLİRLİK ŞERHİ NASIL ALINIR ?

​

    Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde icra edilebilirlik şerhi, derdest bir dava olup olmadığı ayırt edilmeksizin, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nden alınır. (m.17/B-4). Diğer anlaşma belgelerinde arabulucunun görev yaptığı yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Fakat dava görülürken arabuluculuğa başvurulmuşsa, icra edilebilirlik şerhi davanın görüldüğü mahkemeden istenebilir. (m.18/2). Mahkeme, anlaşma belgesini öncelikle şekil yönünden inceler. Mahkeme ayrıca, sürecin sicile kayıtlı bir arabulucu tarafından yürütülüp yürütülmediği, tarafların ehliyet ve yetkilerinin olup olmadığı, anlaşma belgesinin emredici hükümlere, kamu düzenine aykırı olup olmadığı, belgede tarafların, varsa vekillerinin ve arabulucunun imzalarının bulunup bulunmadığı, anlaşmanın içerik itibariyle cebri icraya elverişli olup olmadığı, kanunlarda taşınmazlarla ilgili sınırlama ve kurallara uyulup uyulmadığını denetler.

      Mahkeme inceleme yaparken, çeşitli kurum veya kuruluşlardan bilgi, belge talep edebilir. Tapu kayıtlarını TAKBİS üzerinden inceleyebilir, gerekirse tapu kayıtlarını tapu müdürlüklerinden isteyerek kayıtlar üzerinden içerik denetimi yapar. Gerekli gördüğü durumlarda duruşma açabilir. (HUAK m.17/B-4, m.18/B-3).

   İcra edilebilirlik şerhi verilmesi kapsamında yapılan incelmede icra edilebilirlik şerhini verecek olan mahkeme, yalnızca anlaşma içeriğinin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını incelemekle yükümlü iken, HUAK m.18/B kapsamındaki anlaşma belgelerinde bu yükümlülüğün kapsamı genişletilmiş ve mahkemeye anlaşmanın içeriğini, arabuluculuk ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve kanunlarda taşınmazlara ilişkin usul ve esaslara uyulup uyulmadığını denetleme görevi verilmiştir. Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda, anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi aldığında, tapu sicilinde işlem yapılmasına imkân sağlar. Böylece ilam niteliğinde belge kavramına tapu müdürlüklerindeki tescil taleplerinin hukuki dayanağını teşkil etme işlevi kazandırılmaktadır.

 

8.TARAFLAR KENDİ ARALARINDA ANLAŞAMAZSA ARABULUCULUK YOLUNDA DA ANLAŞMA SAĞLANAMAZSA NE YAPILMALIDIR ?

​

     Ortak mülkiyetin dava yoluyla sona erdirilmesi  söz konusu olacaktır. Malın paylaşılması yönündeki bu istek paydaşlara ulaştırılarak tüm paydaşların katıldığı iradi paylaşma ,paylaşma sözleşmesi veya paylaşmada anlaşma sağlanamaması durumunda dava açılarak yargısal paylaşma gerçekleştirilecektir.

      TMK md. 699/2 hükmünde, “Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaşılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmesi halinde eksik değerdeki parça para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir” şeklinde düzenlenmiştir. Uygulamada ise ortaklığın giderilmesi davaları genellikle, elbirliği ile mülkiyet halindeki mirasçılar arasında mal paylaşımı girişimlerinin sonuçsuz kalması üzerine paylaşma görüşmelerinden tatmin olmayan mirasçı tarafından açılmaktadır.

      Ortaklığın giderilmesi davaları, tarafların hem davacı hem de davalı durumda olduğu iki taraflı davalardandır. Bu nedenle iki taraflı davalar arasında sayılmaları sebebiyle, yargılama esnasında davacı ve davalı tarafın hakları ve talepleri mahkeme tarafından eşit derecede dikkate alınmalıdır.

 

9.DAVAYI GÖRMEYE YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME NASIL BELİRLENİR ?

​

     Ortak mülkiyetin konusu taşınmaz bir mal ise, yetkili mahkeme ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.(HMK md. 12). Bu noktada; taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi davalarında yetki sözleşmesinin, HMK md. 12 hükmünün kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle geçerli olmadığı, taşınırlar için ise söz konusu yetki sözleşmesinin yapılabileceği ve birden fazla taşınmaza ait paylaşma davalarında taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu (HMK md. 12/3) dikkate alınmalıdır.Yetkisiz ve görevsiz mahkemede açılan dava zaten uzun süren dava sürecini iyice uzatacağından dava açılmadan evvel yetkili mahkeme tespitini doğru yapmak oldukça önemlidir.

 

10.ORTAKLIK NASIL VE NE ŞEKİLDE GİDERİLEBİLMEKTEDİR ?

 

A.  AYNEN PAYLAŞMA  ŞEKLİNDE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ,

    Aynen paylaşma,  taşınmaz malın hak sahiplerine bölünerek aynen yani yine taşınmaz parçaları olarak bölüştürülmesidir. Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.(TMK m.703). Mirasçılar, yapacakları paylaşma sözleşmesinde, ortaklığın aynen paylaşma yoluyla sonlandırılmasına kadar verebilirler. Bu sözleşmenin geçerliliği yazılı olmasına bağlıdır. (TMK m.676).

    Paylaşma anlaşmayla yahut mahkeme kararıyla olur. Paydaşlar arasındaki bu anlaşmaya “paylaşma-taksim sözleşmesi” veya “paylı mülkiyeti sona erdirme sözleşmesi” denir. İradi paylaşmanın gerçekleşebilmesi için bütün paydaşlar, paylaşma ve bunun şekli konusunda anlaşmalıdır. Bir paydaş dahi paylaşma kararına uymaz veya bunun şekline rıza vermezse anlaşmadan söz edilemez. Paydaşlar aynen paylaşma yolunu seçerlerse, paylı mülkiyete konu taşınmazla ilgili paydaşlara özgülenen parçalar, tapu kütüğüne kaydedildiğinde ve hak sahipliğine ilişkin tescil yapıldığında, paylı mülkiyetten bireysel mülkiyete geçilir.

     Ortaklığın giderilmesi davalarında, hâkim, aynen paylaşmaya karar verebilmek için, her taşınmazın niteliği, yüzölçümü, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına bakarak bu şekilde paylaşmanın mümkün olup olmadığını araştırır.

Aynı yönde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı ;

“Davada sulh vaki olmadığı sürece bir kısım taşınmazların bazı paydaşlara, diğerlerinin diğer paydaşlara verilmesi şeklinde re’sen taksime gitmek mümkün değildir. Taksimde taşınmazın pay ve paydaş durumuna arazinin verim niteliğine göre taksimin mümkün olup olmadığının bilirkişi aracılığıyla saptanması gerekir. Payların denkleştirilmesi için ivaz ilavesi icap ediyorsa fen ehline taksim projesi düzenlettirilir. Taşınmaz Belediye ve mücavir alan hudutları içerisinde ise taksim projesi eklenerek Belediye’den imar yasası ve yönetmeliği uyarınca bu taksime imkan olup olmadığı sorulur. Taşınmaz Belediye ve mücavir alan dışındaysa aynı husus İl İdare Kurulundan sorularak saptanır. Taksim tarzında yani taksim projesindeki bölümlerin hangi paydaşa verileceği konusunda taraflar anlaşamazlarsa mahkeme huzurunda kura çekilerek hangi kesimin hangi paydaşa verileceği belirlenir.” [Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.02.2001 tarihli ve 2001/79 E., 2001/166 K.]

 

     Taşınmaz, yüzölçümü itibariyle bölünebilir olmalıdır. Pay ve paydaş sayısı itibariyle her pay sahibine ekonomik değeri olan bir parça isabet etmiyorsa, aynen paylaşma yoluna gidilmez. Aynen paylaşma, malın paylara uygun sayıda, aynı nitelikte parçalara ayrılmasını gerektirir. Bölünen parçaların kime özgüleneceği, resen veya kurayla belirlenebilir. Mirasçının açtığı ortaklığın giderilmesi davasında, hâkim imkân varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vermek suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara paylaştırma yapılırken şayet taşınmazların değerleri arasında fark varsa bu farkın para olarak ödenmesi yoluyla miras payları arasında denkleştirme sağlacaktır. Fakat uygulamada aynen taksimin taşınmazlarda uygulanabilirliği sorunu mevcuttur. Taşınmazın geniş bir alana yayılması, arazinin taraflarında eğim, akarsu ulaşım, tarıma elverişlilik, verimlilik vs gibi birden fazla faktör nedeniyle aynen taksimin uygulanması imkanı çoğu olayda mümkün olmamaktadır.

 

       Aynen taksimde zamanaşımı hususuna da kısaca değinecek olursak;

Taşınmazı aynen paylaşmaya yönelik mahkeme kararları, tescil yapılmasa bile, zamanaşımına tâbi değildir. Çünkü mülkiyet, kararın kesinleşmesiyle sicil dışında kazanılır. (TMK m.705/2). Ayni haklara ilişkin temel ilkelerden biri bu hakların zamanaşımına uğramamasıdır. Taşınır malları aynen paylaşmaya yönelik mahkeme kararları ise, taşınır mal ilgilisine teslim edilmemişse, kesinleşme tarihinden itibaren on yıl sonra zamanaşımına uğrar. (TBK m.156/2). Satışa ilişkin mahkeme kararları, kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra zamanaşımına uğrar. (TBK m.156/2; İİK m.39).

 

 

B.  KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ ,

     Kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesi yöntemi aslına baktığımızda aynen paylaşmanın bir türüdür. Ortaklığın giderilmesi davası, üzerinde kat mülkiyeti kurulmaya elverişli bir taşınmaza ilişkin açılmışsa kat mülkiyetine geçiş şekli ile ortaklık sonlandırılabilir. Bu davalarda, paydaşlardan ya da ortaklardan biri, kat mülkiyeti tesisi ve bağımsız bölüm tahsisi suretiyle paylaşma isteyebilir. Bu durumda, hâkim, o taşınmazın mülkiyetinin, KMK m.12’deki belgelere istinaden kat mülkiyetine dönüştürülmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. (KMK 78 m.10/6). Taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyetinin oluşması halinde ana taşınmaz doğrudan kat mülkiyetine çevrilemez. Önce elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülür, sonra kat mülkiyeti kurulur. Kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesi için, yapının tamamı kâgir olmalı, bağımsız bölümler bağımsız kullanıma uygun olmalı, her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmelidir .

 

C.  SATIŞ YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

   Ortaklığın giderilmesi davası açılırken taşınmazın aynen taksimi veya satış yolu ile taksimi konusunda seçim yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Dava öncelikle aynen taksim mümkün olmaması halinde satış yolu ile ortaklığın giderilmesi şeklinde terditli açılabilmektedir. Müvekkilin talepleri de dikkate alınarak terditli açılması müvekkilin menfaati doğrultusunda daha mantıklı olabilir. Yargılama aşamasında bilirkişiden taşınmazın değerine ilişkin kıymet takdiri raporu alınır. Kıymet takdiri raporunun süresi iki yıl olup iki yıl içerisinde satış gerçekleşmezse raporun satışa esas olması mümkün değildir. Yeniden kıymet takdiri raporu alınması gerekmektedir. Paylaşımı mümkün olan değerler dışında kalan taşınır ve taşınmaz mallardan aynen bölünmesi mümkün olmayanlar için satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Malın maddi paylaşımı malda önemli bir değer kaybına yol açıyorsa, hâkim maddi paylaşım yerine paylı mülkiyete konu malın açık artırma ile satışına karar vermektedir. Paylaşım için artırma yoluyla satış usulüne karar veren mahkeme; tüm paydaşların rıza göstermesi durumunda, artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılacağına karar verebilir veya bunun yerine artırmanın herkese açık bir şekilde yapılmasını da yerinde görebilir (TMK md. 699/3). Dolayısıyla, paydaşlardan biri artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılmasına rıza göstermediğinde artırmanın artık herkese açık olarak yapılması gerekmektedir.

 

C.1.  Taşınmazın değeri nasıl belirlenecektir ?

     Tarla olan taşınmazların ekonomik değeri birçok faktöre bağlı olarak değişebilir. Tarlanın değerini belirleyen faktörler arasında arazinin büyüklüğü, konumu, tarıma uygunluğu, tarım yapılabilirliği, tarımsal altyapı olanakları, imar durumu, su kaynaklarına erişim ve çevresindeki tarım faaliyetlerinin çeşitliliği,  üzerinde ekimine elverişli tarım ürünleri getirisi ile de belirlenmektedir.

      Taşınmazın imar durumu değerinin belirlenmesinde önem arz etmektedir. Bununla birlikte taşınmazın tapudaki niteliği de dikkate alınır. İmar planı içerisinde bulunan yerler arsa olarak nitelendirilirken imar planı dışındaki taşınmazlar tarla vasfıyla nitelendirilebilmektedir. Fakat bu durumun da istisnaları ve taşınmaza özgü olarak detaylı incelenmesi gerekmektedir.

 

   1319 sayılı Emlak Yasası’nın 1610 sayılı yasa ile değişik 12. maddesinin ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı Kararnamesi’nin 1/a ve 1/b maddeleri gereğince ve Yargıtay Genel Kurulu’nun 19.04.1989 tarih ve 1989/313 sayılı kararı ve gereğince;

“Şehir imar planında bulunan yerlerin tarımsal amaçlı kullanılıp kullanılmadığına bakılmaksızın ARSA kabul edilmesi gerektiği” ve “Şehir imar planını dışında olsa da yerleşim ve nüfus yoğunluğu, ulaşım ve altyapı hizmetleri yol, su, itfaiye gibi belediye hizmetlerinden faydalanma durumu gibi unsurlar da göz önünde bulundurulur.” hükmü gereği dava konusu taşınmazlar bu özelliklere sahip olursa “ARSA” vasfındadır. “

 

     Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında kıymet takdiri hususunda  bu durum dikkate alınmalıdır. Aksi takdirde verilen kararın istinaf aşamasında kaldırılması söz konusu olacaktır.

 

C.2  Satış nasıl yapılmaktadır ?

   Satış kararı kesinleştikten sonra, dosya satış işlemlerinin yürütülmesi için görevlendirilen satış memurluğuna gönderilir. Ortaklığın giderilmesi davalarında satış işlemlerinin yürütülmesi için görevlendirilen satış memurluğu, satış sürecinin düzenli ve kanuna uygun şekilde yürütülmesinden sorumludur. Satış memurluğu kurulmayan yerlerde görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi kalemi satış memurluğu görevini yerine getirir. Halihazırda; satışlar elektronik ortamda e-satış portal üzerinden yapılmaktadır. E devlet bilgileri ya  da kurum portal üzerinden sisteme giriş yapılabilmektedir. Açık artırma bilirkişi raporunda ifade edilen değere yani muhammen bedele satış ve paylaştırma giderlerinin de eklenmesiyle oluşan meblağının %50’sinden başlar ve bu meblağı artırmaya katılacak ilgililerin talepleri doğrultusunda artabilir.

     Artırmaya katılabilmek için taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde onunu aşacak tutardaki nakit teminatın en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün satışı yapan sulh hukuk satış memurluğu banka hesabına yatırılması veya satışa konu malın muhammen kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda şartsız, kesin ve süresiz banka teminat mektubunun elektronik olarak tevdi edilmesi gerekmektedir. Paydaşlar açısından ise payları teminat tutarını karşılıyor ise teminat yatırmaları gerekmemektedir. Birden fazla ortak adına tek kişinin ihalede yetkilendirilmesi mümkün olup bu durumda teminat konusunda tüm paydaşların payının taşınmazın yüzde onunu karşılayıp karşılamadığına bakılmaktadır.

      İhale alıcısınının bedelin tamamını, ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilanından itibaren en geç 7 gün içinde satış memurluğu hesabına ödenmesi gerekmektedir. KDV, damga vergisi tapu harç ve masrafları alıcıya aittir. Birikmiş vergiler ve borçlar satış bedelinden ödenir.

    Taşınır ve taşınmaz tüm mallardaki ortaklığın giderilmesinin satış yoluyla gerçekleştirilmesine ilişkin verilen yargı kararları, kesinleşmelerinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresinde yerine getirilmelidirler.

 

11.ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA TAŞINMAZ ÜZERİNDE MUHDESAT( YAPI, AĞAÇ,BİTKİ ) BULUNMASI VE YAPININ AİDİYETİ SORUNU NASIL ÇÖZÜLECEKTİR ?

​

     Yargılama esnasında ortaklığın giderilmesi talebi hakkında hüküm verilebilmesi için aynı mahkemenin çözmesi gereken sorunlar ön sorun ve şayet başka bir mahkemenin karara bağlaması gereken sorunlar varsa, bunlar bekletici sorun olarak değerlendirilip önce bu uyuşmazlığın giderilmesini beklenmelidir. Dolayısıyla, bu tip sorunlar mahkeme kararına bağlanmadan ortaklığın giderilmesi davalarında hüküm tesis edilmemelidir. Ortaklığın giderilmesi talep edilen taşınmaz üzerinde yapı bulunması durumu da bu sorunlardan ve çözülmesi gereken durumlardan biridir.

      Genel kurala baktığımızda; ÜST ARZA TABİDİR kuralı mevcuttur. TMK madde 718 gereğince; " Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. "

        Ortaklık satış suretiyle giderildiğinde, davaya konu taşınmazın üstünde ağaç, bina gibi bütünleyici parça , yapı varsa, bunlar da taşınmazla birlikte satılmalıdır. Bu muhdesatın bazı ortaklara ait olduğuna dair tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar arasında ittifak varsa, muhdesat arazinin değerinde artışa sebep oluyorsa, artışı tespit için, arazinin ve muhdesatın dava tarihi itibariyle değerleri ayrı ayrı belirlenmelidir. Bu değerler toplanınca taşınmazın toplam değeri anlaşılır. Bunun ne kadarının araziye ne kadarının muhdesata ait olduğu yüzde olarak hesaplanır, satış bedeli paylaşımı bu orana göre yapılır. Muhdesat, hukuki niteliği itibariyle bütünleyici parçadır. Bütünleyici parçalar taşınmazın esaslı unsuru olduğundan, tek başına ortaklığın giderilmesi davasına konu olamazlar. (TMK m.684). Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası veya muris muvazaası, tapu iptali tescil gibi mülkiyete ilişkin bir dava açılmadan muhdesatın tespiti davası açılması halinde dava hukuki yarar yokluğundan reddedilir.

      Muhdesat üçüncü kişiye aitse, bu kişi, ortaklığın giderilmesi davasında taraf olarak yer alamaz, ona pay verilmesi söz konusu olmaz. Somut olayın koşullarına göre, muhdesat taşınmazla birlikte satıldığında elde edilen bedel tüm paydaşlara dağıtıldıktan sonra, üçüncü kişi, bu muhdesat sebebiyle paydaşlara sebepsiz zenginleşme davası açabilir. Ama bu durum muhdesatın dava konusu olan taşınmazla birlikte satılmasına engel olmayacaktır. Muhdesat, kişisel bir hak olup sahibine arazi mülkiyetinden bağımsız bir ayni hak sağlamaz. Fakat muhdesatın varlığı, ana taşınmazın değerinde artışa neden oluyorsa ve muhdesatın bulunduğu ana taşınmazın üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi istenmişse, muhdesatın kime ait olduğuna dair tapuda şerh yoksa veya tüm paydaşlar bu konuda ittifak içinde değilse, tespit davası açılmasında hukuki yarar vardır. Bu konuda mahkemenin muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden tarafa dava açmak için süre vermesi ve bu davanın sonucunu bekletici mesele yapması gerekmektedir. Verilen süre içerisinde dava açılmaması hak kaybına neden olmayacağı gibi ortaklığın giderilmesi davası süresinde muhdesata ilişkin dava açılması mümkündür. Verilen sürede dava açılmaması hak kaybına neden olmayacaktır. Fakat yargılamanın uzamaması adına muhdesat konusunun davanın ilerleyen dönemlerinde ileri sürmektense başta uyuşmazlık haline getirilmesi faydalı olacaktır.

​

Hukuk Genel Kurulu 2009/7-164 E., 2009/239 K. MUHDESAT TESPİTİ DAVASI konusunda vermiş olduğu kararlar;

 

“Tespit tutanağı içeriğinde davaya konu binanın 1967 yılında yapıldığı yazılı olup bu konuda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık evin kimin tarafından, kim adına ve hesabına yapıldığı noktasındadır. Davacı taraf dava dilekçesinde evin 1967 yılında babaları tarafından kısmen yapılmasına rağmen daha sonra kendisi tarafından yeni baştan inşa edildiğini, babalarının sağlığında bu evin kendisine verildiğini öne sürmüş ise de, dinlenilen tutanak tanıkları H. İ., A. Ç. ve S.H. tutanak tarihinde davaya konu evde davacı S. S. oturmakta ise de, evin sağlığında O. S. tarafından yaptırıldığını, taşınmazların sağlığında çocukları arasında taksim ederek davaya konu evi oğlu olan davacı S. S.'a verdiğine ilişkin bilgileri bulunmadığını açıklayarak tutanağı doğrulamışlar, dinlenilen davalı tanıkları da aynı yönde beyanda bulunmuşlardır. Davacı tanıklarından M. K. taraflar arasında evlerin aidiyeti konusunda daha önce de tartışmalar yaşandığını, bunun üzerine O. S.'ın 12 parsel üzerinde bulunan evi davalı M. Y.'a, 13 parsel üzerindeki davaya konu evi de davacı S. S.'a verdiğini açıklamış, ayrıca tüm davacı tanıkları evin yapımı sırasında bir kısım malzeme ve işçilik giderlerinin davacı S. S. tarafından karşılandığından sözetmişlerse de bu beyanlar tutanağın aksini kanıtlamaya yeterli olmayan, yer ve zaman içermeyen, soyut ve geçersiz açıklamalardan ibarettir. Davacı taraf evin miras bırakanı O. S. tarafından kendisine bağışlandığını kanıtlayamadığı gibi, davaya konu evin yapıldığı tarihte davacının 21.05.1943 doğumlu ve 24 yaşlarında olduğu, ayrı bir işi ve geliri bulunduğunun kanıtlanamadığı gözetildiğinde babası ile birlikte oturan davacının kendi adına ve hesabına ev yaptırmasından da söz edilemez.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, mahkeme kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir."

 

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2008/250 E. , 2008/3464 K. 16.09.2008 tarihli kararında aynen;

​

“Babası ile birlikte oturan ve babasına ait tarlaları işleyerek geçimini sağlayan, kendisine ait ayrı bir işi ve geliri bulunmayan davacının büyük masraf gerektiren davaya konu narenciye ağaçlarını kendi adına ve hesabına dikip yetiştirdiğinin kabulü hayatın olağan akışına aykırı olduğu gibi, babasına ait tarlalarla ilgilenmesi, bu tarlalardan elde edilen gelirlerle fidan dikmesi, fidanları bakıp yetiştirmesi, bu amaçla emek sarfetmesi de babasına karşı evlat olmadan kaynaklanan ahlaki bir görevin yerine getirilmesi niteliğindedir. Bu olgu gözetildiğinde fidan faturalarının davacı adına düzenlenmesi, çalışan işçi ücretlerinin davacı tarafından ödenmesi, dikilen fidanların bakımının fiilen davacı tarafından yapılması sonuca etkili olmadığı gibi ağaçların davacıya ait olması sonucunu da doğurmaz. Bu nedenle 4125 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan davaya konu narenciye ağaçlarının da davacı tarafından ancak babası olan ortak miras bırakan adına ve hesabına dikilip yetiştirildiğinin, ortak miras bırakanın ölümü ile de tüm mirasçılarına intikal ettiğinin kabulü gerekir.” denilmektedir.

 

      Taşınmaz üzerinde daha önce mevcut bir muhdesata yeni bölümler ilave edilmesi, muhdesatın tamamlanması veya mevcut muhdesatın bakım ve onarımının yaptırılması bağımsız bir muhdesat meydana getirme niteliğinde olmayıp mevcut muhdesatın daha kullanılır hale gelmesini, iyileştirilmesini diğer bir ifade ile muhdesattan sağlanacak faydanın artmasını sağlayan işler olduğu ve bu işler için harcanan giderler de muhdesatın değerini arttıran faydalı ve zorunlu giderler olduğundan bu giderleri tek başına karşılayan paydaşın koşulların varlığı halinde diğer paydaşların paylarına düşen kısmını sebepsiz zenginleşme kurallarına göre isteyebileceğinden, muhdesat olarak kabul edilmez.

 

12.ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDAN FERAGAT EDİLEBİLİR Mİ ?

 

     Normalde davadan feragat edilmesi halinde davanın yeniden açılması mümkün olmayıp feragat nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir. Fakat ortaklığın giderilmesi davaları bunun istisnasını oluşturmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasından feragat, kesin hüküm teşkil etmediğinden, yeniden dava açılabilir. Feragat davayı sonlandırmaz, davacı paydaş davasından feragat etse bile, diğer paydaşlar davaya devam edebilirler . Dava açıldıktan sonra payı devralan yeni paydaş da davaya devam edebilir. Paylaşım konusunda ortakların her birisinin onayı gerektiği gibi feragate göre hüküm kurulabilmesi için de  tüm paydaşlar feragate katılmalıdır.

 

13.ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA YARGILAMA GİDERLERİ NASIL KARŞILANIR ?

​

      Ortaklığın giderilmesi davalarında sıklıkla sorulan soru; yargılama giderleri ve harçları hangi taraf öder olmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davaları taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri,harçları ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında taraflara yükletilecektir.  Satış aşamasına gelindiğinde satış talep edenin satışa ilişkin ilan masrafını ödemesi gerekmektedir. KDV, Damga vergisi, tapu harç ve teslim masrafları alıcı tarafından ödenir. Ortaklığın giderilmesi davalarında; haklı çıkan tarafın, davayı vekil aracılığıyla takip etmiş olması halinde vekilin Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin ikinci kısım, birinci bölümünde düzenlenen maktu vekalet ücretine hükmedilir.  Fakat tarifenin 3. maddesindeki düzenleme uyarınca hakim, avukatın emeği, çabası, işin önemi, niteliği ve davanın süresini göz önünde bulundurarak belirlenen asgari miktarın en fazla üç katına kadar vekalet ücretine hükmedebilir. Takdir edilen vekalet ücretini, paydaşların payları oranında ödenmesine karar verilir. Dava sonunda hükmedilen ilam vekalet ücreti, satış masrafları ve vergiler ödendikten sonra satış bedeli içerisinden vekillere ödenmektedir.

 

14.SONUÇ ;

​

   Özellikle miras nedeniyle ortaklığın giderilmesi konusunda taşınmaz tapuları incelendiğinde fiili hak sahipliğinin tapuda gözüken hak sahipliği ile örtüşmediği ve birçok paydaşın taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu görülmektedir. Bu durumda taraf sayısı fazla olsa da arabuluculuk sürecinde avukatlarla da süreç değerlendirilip anlaşma sağlanarak arazinin özellikle tarım arazilerinin küçük paylara bölünerek veriminin ve araziden alınacak faydanın azalmasının önüne geçilebilmektedir. Bu noktada tarafları tarafsız ve objektif bir üçüncü kişinin bir araya getirerek anlaşma müzakerelerinde bulunması oldukça faydalı olacaktır. Bu anlaşma sağlanamaması halinde dava aşamasının hak kaybına neden olunmaması nedeniyle alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması ve hukuki süreçlerin uzmanlıkla takip edilmesi gerekmektedir.